De prijs in de advertentie is nooit wat een aankoop kost. Daar komen kosten bij die u contant betaalt, op de dag van de akte, en die u doorgaans niet kunt lenen, reden nummer één waarom een goed voorbereid dossier drie weken vóór de ondertekening vastloopt. De zwaarste post, de registratierechten, is bovendien gewestelijk: Vlaanderen, Wallonië en Brussel hanteren elk hun eigen regeling, met eigen tarieven en eigen kortingen. Eenzelfde appartement, aan dezelfde prijs, kost niet hetzelfde aan weerszijden van de taalgrens.
Louter informatieve pagina. Comparabel is geen kredietbemiddelaar, die activiteit vereist een inschrijving bij de FSMA die wij niet hebben. Wij tonen geen kredietrentes en verwijzen naar geen enkele kredietgever. De percentages hieronder zijn belastingen en gereglementeerde tarieven, opgenomen van de officiële portalen en aan hun bron gelinkt; fiscale regelingen wijzigen, controleer altijd de waarde die geldt op de datum van uw akte.
Twee akten, twee rekeningen
Een aankoop met een krediet passeert twee keer bij de notaris, en beide passages worden apart betaald.
- De aankoopakte draagt de eigendom over. Ze doet de registratierechten (of de btw op nieuwbouw), het ereloon van de notaris en de administratieve dossierkosten ontstaan.
- De kredietakte vestigt de hypotheek ten gunste van de kredietgever. Ze brengt haar eigen rechten en haar eigen hypothecaire inschrijving mee.
Veel simulatoren tellen beide op zonder het te zeggen en tonen één totaal, waardoor u niet meer ziet welke post u zou kunnen drukken. Ze apart behandelen is omslachtiger en veel nuttiger.
Registratierechten: drie gewesten, drie regelingen
Dit is de doorslaggevende post, en meteen die waarop generieke gidsen het vaakst de bal misslaan omdat ze niet zeggen over welk gewest ze het hebben. De drie regelingen zijn recent hervormd en lijken niet meer op elkaar.
| Gewest | Enige eigen woning | Andere aankopen | Bijzonder mechanisme |
|---|---|---|---|
| Vlaanderen | 2 % (sinds 1 januari 2025; 3 % van 2022 tot 2024) | 12 % (sinds 2022) | Strikte voorwaarden inzake bewoning en enige eigendom |
| Wallonië | 3 % (sinds 1 januari 2025; voordien 12,5 %) | 12,5 % | Mogelijk als u al eigenaar bent, mits verkoop binnen drie jaar |
| Brussel-Hoofdstad | 12,5 %, maar met abattement op de eerste schijf | 12,5 % | De eerste 200 000 € zijn vrijgesteld, onder prijsplafond en bewoningsverbintenis |
Elk cijfer is na te gaan op het portaal van het eigen gewest: de tarieven van het verkooprecht voor Vlaanderen, de pagina fiscalité immobilière voor Wallonië (in het Frans), en de pagina over het abattement op de verkooprechten voor Brussel.
Het Brusselse geval verdient een woordje, want het aangekondigde tarief misleidt. Met 12,5 % lijkt Brussel het duurste gewest; maar het abattement stelt de eerste 200 000 € van de prijs vrij, wat de rekening voor bescheiden panden volledig omkeert en ze voor dure panden onaangeroerd laat. Het abattement is bovendien voorwaardelijk: het pand moet in een van de negentien gemeenten liggen, de koper moet een natuurlijke persoon zijn die geen andere woning bezit, hij moet er binnen de drie jaar zijn hoofdverblijfplaats vestigen en die vijf jaar ononderbroken aanhouden, en het totale aankoopbedrag mag een plafond niet overschrijden. Voor bouwgrond bestaat een apart abattement op een kleinere eerste schijf.
Ook in Vlaanderen en Wallonië geldt het verlaagde tarief onder strikte voorwaarden: aankoop door een natuurlijke persoon, volle eigendom, geen andere woning, en de verbintenis om er binnen een vastgelegde termijn te gaan wonen. Dat zijn geen formaliteiten, één gemiste voorwaarde doet de verrichting naar het gewone tarief kantelen, met een verschil dat in tienduizenden euro's telt.
Nieuwbouw verandert de rekensom volledig
Een nieuwe woning die binnen de wettelijke termijn na haar eerste ingebruikname verkocht wordt, en bouwgrond die onder bepaalde voorwaarden verkocht wordt, vallen niet onder de registratierechten maar onder de btw van 21 %. Het Vlaamse portaal wijst daar uitdrukkelijk op naast zijn verlaagde tarief. De vraag is dus niet « nieuw of bestaand, wat is beter afgewerkt », maar « onder welk fiscaal stelsel valt elk van beide », vóór u twee vraagprijzen naast elkaar legt.
Ereloon van de notaris en aktekosten
Het ereloon van de notaris is wettelijk getarifeerd: het stemt overeen met een degressief percentage van de waarde van het pand en is bij elke notaris identiek. Dat is een geruststelling, er valt aan die kant niets te onderhandelen of te vergelijken, en Wikifin bevestigt het in zijn pagina over de kosten bij aankoop.
Naast het ereloon komen de administratieve kosten en de uitgaven: stedenbouwkundige opzoekingen, uittreksels, hypothecaire formaliteiten, schrijfrecht. Die bedragen zijn geplafonneerd en gepubliceerd: de FOD Economie vermeldt voor de kredietakte een geraamd plafond van 813 € administratieve kosten en 304 € uitgaven op datum van 23 februari 2024, met 21 % btw enkel berekend op de administratieve kosten, de uitgaven en het schrijfrecht. Belangrijk detail voor het vergelijken van kredietaanbiedingen: al die kosten zitten in het JKP, behalve het ereloon van de notaris.
De kredietakte: wat de hypotheek zelf kost
Een hypotheek vestigen heeft een eigen fiscale kostprijs, los van de aankoop. Wikifin becijfert de twee hoofdbestanddelen: een registratierecht van 1 % van het geleende bedrag en een hypothecair inschrijvingsrecht van 0,30 % van het geleende kapitaal, plus ereloon en kosten van de notaris voor die akte.
Daar komen de kosten van de kredietgever zelf bij: dossierkosten en schattingskosten, met bedragen die per instelling verschillen. Anders dan de belastingen behoren die tot het commerciële beleid: ze zijn bespreekbaar, en ze zitten in het JKP, dus in de vergelijking tussen aanbiedingen.
Wat men systematisch vergeet te begroten
| Post | Wanneer hij valt | Waarom hij vergeten wordt |
|---|---|---|
| Brandverzekering op het pand | Vanaf de akte, geëist door de kredietgever | Wordt als een laatste formaliteit behandeld |
| Schuldsaldoverzekering | Vóór de vrijgave van de fondsen | De premie wordt vaak jaarlijks of in één keer betaald |
| Onroerende voorheffing | Elk jaar, vanaf het eerste | Ze komt in geen enkele kredietsimulatie voor |
| Kosten van mede-eigendom en reservefonds | Bij de overname, voor een appartement | Ze staan in de documenten van de vereniging, niet in de advertentie |
| Instapwerken en verhuis | Vlak na de akte | Het budget is al opgesoupeerd door de aktekosten |
Eén eenvoudig principe voorkomt de slechte verrassing: eigen middelen dienen eerst om de kosten te betalen en pas daarna als inbreng. Een gezin dat 10 % van de prijs bijeen heeft, financiert dus geen quotiteit van 90 %; het financiert zijn aktekosten, en zijn inbreng ligt dicht bij nul.
Veelgestelde vragen
Kan ik de aktekosten meelenen?
Dat is marginaal en duur. De kosten financieren betekent lenen boven de waarde van het pand, dus een quotiteit boven 100 %, en de Nationale Bank van België vraagt kredietgevers dat type dossier zeer strikt te beperken en in hoofdzaak voor te behouden aan kopers van een eerste woning die ze zelf bewonen. Ga er dus van uit dat die kosten contant betaald worden.
Valt er over het ereloon van de notaris te onderhandelen?
Niet over het getarifeerde deel: het barema is reglementair vastgelegd en geldt overal op dezelfde manier. Wat van dossier tot dossier verschilt, zijn de administratieve kosten en de uitgaven, die geplafonneerd zijn en afhangen van de werkelijk uitgevoerde opzoekingen. Met andere woorden: uw notaris kiest u op beschikbaarheid en advies, niet op prijs.
Dekt het JKP de aankoopkosten?
Neen, en dat is de duurste verwarring. Het JKP meet de kostprijs van het krediet: rente, dossierkosten, schatting, gekoppelde verzekeringen, kosten van de kredietakte. Het bevat noch de registratierechten van de aankoop, noch het ereloon van de notaris. In één project lopen dus twee budgetten naast elkaar, en u houdt ze best gescheiden, het kredietbudget bespreken wij in de basis van de hypothecaire lening.
Samengevat
Een Belgische woningaankoop telt twee akten: de aankoop zelf en het krediet. De dominante post, de registratierechten, is gewestelijk, 2 % in Vlaanderen en 3 % in Wallonië voor de enige eigen woning sinds 2025, 12,5 % in Brussel maar met vrijstelling van de eerste 200 000 €, en elke regeling stelt haar eigen voorwaarden inzake bewoning en eigendom. Nieuwbouw kantelt naar btw. Het ereloon van de notaris is wettelijk getarifeerd en overal gelijk; administratieve kosten en uitgaven zijn geplafonneerd en gepubliceerd; de kredietakte voegt 1 % registratierecht en 0,30 % hypothecaire inschrijving toe. Die bedragen betaalt u contant: begroot ze vóór de inbreng, niet erna. Kijk verder naar de quotiteit, de keuze tussen vaste en variabele rente en onze bankenvergelijker.