« Vast of variabel? » is de vraag die het laatst gesteld wordt, terwijl ze de aard van het contract bepaalt. Een vaste rente koopt zekerheid: de maandaflossing van het laatste jaar staat vast op de dag van de ondertekening. Een variabele rente koopt soepelheid en schuift een deel van het marktrisico naar u door, omkaderd, geplafonneerd, maar reëel. In België leest u die keuze af aan een compacte notatie (1/1/1, 3/3/3, 5/5/5, 10/5/5) die weinig ontleners kunnen ontcijferen, en onder een wettelijk plafond dat velen niet kennen. Dit is wat beide formules inhouden.
Deze gids is louter informatief. Comparabel is geen kredietbemiddelaar, die activiteit vereist een inschrijving bij de FSMA die wij niet hebben. Wij nemen geen kredietrentes op, publiceren er geen en verwijzen naar geen enkele kredietgever: wij leggen uit hoe u een formule leest, niet welke u moet afsluiten.
De vaste rente: u koopt voorspelbaarheid
Bij een vaste rente blijft de rentevoet identiek gedurende de hele looptijd. De maandaflossing ligt op de euro na vast voor twintig of vijfentwintig jaar, hoe de markten ook bewegen. Die stabiliteit heeft een prijs: op een gegeven ogenblik ligt een vaste rente doorgaans hoger dan de startrente van een variabele formule, omdat de kredietgever het risico op een stijging alleen draagt.
De vaste rente past dus bij wie een stabiel budget nodig heeft en weinig marge heeft om schokken op te vangen: een gezin waarvan de inkomsten niet zullen springen, een maandlast die al dicht bij het maximum ligt, of gewoon een bewuste afkeer van onzekerheid. Wikifin, het platform voor financiële educatie van de FSMA, vat de vuistregel eenvoudig samen: bij lage rentevoeten hebt u er belang bij vast te klikken; bij hoge rentevoeten verdient de vraag heropend te worden.
De variabele rente: hoe de herziening echt werkt
Een variabele rente evolueert niet naar goeddunken van de kredietgever. Ze is gekoppeld aan een officiële referte-index, periodiek gepubliceerd en berekend op de lineaire obligaties van de Belgische Staat. De FOD Economie publiceert die indexen en verduidelijkt het principe: de periode waarin de rentevoet kan variëren bepaalt welke referte-index van toepassing is, een jaarlijks herziene rente volgt de index van de jaarlijkse periodiciteit, een vijfjaarlijks herziene rente die van de vijfjaarlijkse.
Twee praktische gevolgen. Ten eerste: uw kredietgever « beslist » niet over de herziening, hij past een formule toe die in het contract staat, op een vooraf gekende datum. Ten tweede: de schommeling werkt in beide richtingen. Een daling van de index moet even goed doorgerekend worden als een stijging. Een contract dat nooit zou dalen, is geen variabele rente maar iets anders.
De Belgische notatie ontcijferd
Belgische kredietgevers duiden hun variabele formules aan met een reeks cijfers. Het eerste geeft het aantal jaren tot de eerste herziening; de volgende geven de periodiciteit daarna.
| Formule | Eerste herziening | Daarna | Wat dat betekent |
|---|---|---|---|
| 1/1/1 | na 1 jaar | elk jaar | Het meest reactief: volgt de markt van dichtbij, omhoog én omlaag |
| 3/3/3 | na 3 jaar | om de 3 jaar | Compromis: telkens drie budgetjaren op voorhand gekend |
| 5/5/5 | na 5 jaar | om de 5 jaar | Het meest gangbaar: per trap vijf jaar vaste maandlast |
| 10/5/5 | na 10 jaar | om de 5 jaar | Bijna vast in het eerste decennium, variabel daarna |
Die notatie is commercieel gebruik, geen wettelijke categorie: ze is pas iets waard wanneer uw ESIS-formulier ze bevestigt. Dat gepersonaliseerde precontractuele document vermeldt zwart op wit de gekozen index, de periodiciteit en de grenzen van de schommeling. Vertrouw nooit op het etiket in een brochure alleen.
Het wettelijke plafond: de rente mag hoogstens verdubbelen
Dat is de belangrijkste en minst bekende bescherming van het Belgische hypothecair krediet. Hoe de markten ook evolueren, de rentevoet van een lening met variabele rente mag hoogstens verdubbelen ten opzichte van de startrente. Wikifin zegt het zonder omwegen en geeft het voorbeeld: een startrente van 2 % kan nooit boven 4 % uitkomen.
Dat plafond verandert de aard van het risico. Het verdwijnt niet, een fors stijgende maandlast blijft pijnlijk, maar het wordt berekenbaar vóór u tekent. Dat is de berekening die u van uw kredietgever moet eisen, en de enige die telt: « hoeveel bedraagt mijn maandaflossing als mijn rentevoet zijn wettelijk maximum bereikt? » Is het antwoord draaglijk, dan is variabel een keuze. Is het dat niet, dan is de vraag beslecht, en geen enkele marktvoorspelling zou daar iets aan mogen veranderen.
De contractuele cap
Sommige contracten trekken die grens bewust strakker: dat is de cap, een schommelingsplafond lager dan de wettelijke verdubbeling, uitgedrukt in procentpunten. Wikifin raadt trouwens aan uw bank te vragen of een cap voor u interessant is wanneer u voor een variabele rente kiest. Een cap kost iets, meestal in de vorm van een iets minder aantrekkelijke startrente: het is een verzekering, en zoals elke verzekering heeft ze een prijs. Laat ze becijferen in plaats van ze uit principe te weigeren.
Voor welk profiel?
| Uw situatie | Wat doorweegt | Wat u eerst moet nagaan |
|---|---|---|
| Maandlast dicht bij uw budgetplafond | Stabiliteit primeert | Vast, of een lange variabele (10/5/5) waarvan het maximum draaglijk blijft |
| Inkomsten die duidelijk zullen stijgen | Een latere stijging is opvangbaar | De berekening op het wettelijk maximum, niet de startrente |
| U denkt op middellange termijn te verkopen of te herfinancieren | Enkel de eerste jaren tellen | De duur van de eerste trap en de wederbeleggingsvergoeding |
| U leent terwijl de rentevoeten hoog staan | Een daling zou variabel bevoordelen | De symmetrie van de formule en het bestaan van een cap |
| U verdraagt geen onzekerheid | Gemoedsrust heeft reële waarde | Vast, zonder te jagen op het laatste tiende procentpunt |
Wat de rentevoet niet zegt
De nominale rentevoet, vast of variabel, volstaat niet om twee aanbiedingen te vergelijken: dossierkosten, schatting en verplichte verzekeringen wegen mee. Dat is de rol van het JKP, dat ze wél opneemt - maar, zoals Wikifin aangeeft, zonder het ereloon van de notaris en zonder de registratierechten, die wij bespreken in onze gids over de kosten bij het kopen van een woning.
Let ook op voorwaardelijke kortingen. Een lagere rente omdat u uw inkomsten bij de kredietgever domicilieert, of omdat u daar uw schuldsaldoverzekering afsluit, is enkel winst als de kost van het gekoppelde product de korting niet opeet. Becijfer beide samen, nooit apart.
Veelgestelde vragen
Kan ik tijdens de looptijd van variabel naar vast overstappen?
Niet met een eenvoudige brief: u moet het krediet heronderhandelen met uw kredietgever, of het herfinancieren, bij hem of elders. Beide wegen kosten geld, onder meer de wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling, waarvan de FOD Economie het kader vastlegt. Sommige contracten voorzien bovendien dat bij een herziening bepaalde elementen, waaronder de periodiciteit, opnieuw besproken kunnen worden: lees die clausule vóór u ze nodig hebt.
Kan een herziening mijn maandaflossing doen dalen?
Ja. De variabiliteit is symmetrisch: staat de referte-index op de herzieningsdatum lager dan bij de ondertekening, dan daalt de rentevoet en volgt de maandaflossing. Dat is precies het argument voor variabel wanneer u leent in een periode van hoge rentevoeten, op voorwaarde dat u hebt nagegaan dat het omgekeerde scenario houdbaar blijft.
Is een variabele rente riskanter bij een lange looptijd?
Hoe langer de looptijd, hoe meer herzieningen, en dus hoe meer momenten waarop de maandlast kan bewegen. Maar het totale risico blijft begrensd door het wettelijke verdubbelingsplafond. De echte vraag is dus niet de looptijd maar uw opvangcapaciteit: maak de berekening op het maximum voor de maandaflossing van het laatste jaar, niet enkel van het eerste.
Samengevat
Een vaste rente koopt voorspelbaarheid en kost bij de start wat meer. Een variabele rente volgt een officiële referte-index volgens de periodiciteit die in het contract staat, dat is wat de notatie 1/1/1, 3/3/3, 5/5/5 of 10/5/5 samenvat, en ze beweegt in beide richtingen. Het Belgische recht begrenst het risico: de rentevoet mag hoogstens verdubbelen, en een contractuele cap kan die grens nog strakker trekken. De beslissing steunt dus op één berekening, op te vragen vóór de ondertekening: de maandaflossing tegen de maximale rentevoet. Lukt dat, dan staat variabel open; zo niet, dan wordt het vast. Kijk verder naar de quotiteit, de basis van de hypothecaire lening en onze bankenvergelijker.